comercio cerrado

Cobertura de las pólizas de seguros para comercios. Consecuencias de las pérdidas sufridas por los establecimientos a causa de la pandemia provocada por el virus COVID 19

En la hostelería y el comercio en general, ha sido y, es frecuente, la contratación de pólizas de seguros que incluyan la cobertura por pérdidas económicas a causa de la paralización o interrupción total, parcial, o temporal, de la actividad a la que se dediquen como consecuencia de un siniestro en concreto.

Ante el panorama de pandemia actual que nos asola, desde hace ya más de un año, la excepción son los establecimientos que se mantienen o, simplemente “sobreviven”, pese al declive económico en el que el país se ve inmerso.

Lo primero que vamos a analizar, con objeto de llegar a entender cómo funciona este producto en el ramo asegurador, los seguros específicos para comercios y establecimientos, es el concepto de “siniestro”.

En el ámbito de las compañías de seguros, un siniestro es elemento clave en un contrato de seguro, existiendo muchos tipos desiniestros, en función del tipo de seguro del que se trate y de las condiciones de la póliza.

Por tanto, respecto a las pólizas de seguros con cobertura de pérdidas, un siniestro supone la inoperatividad efectiva dela actividad económica del establecimiento en cuestión. Pero, ¿podría definirse como siniestro, la situación actual de pandemia a causa del virus COVID 19?

Hasta ahora, ningún operador aseguradorni jurídico, hubiera pensado en la posibilidad de que una pandemia, pudiera constituirse como una de las causas que pudieran provocar pérdidas económicas tan contundentes como las que se vienen sucediendo, por ello cabe hacernos la siguiente pregunta: ¿qué ocurre con las pérdidas económicas de la actividad del sector hostelero por ejemplo, cuando las pólizas no excluyen implícitamente el riesgo de pandemia?.

En este sentido, ya ha brotado la primera resolución judicial en la que se condena a la compañía aseguradora a pagar las pérdidas provocadas por el cierre de un establecimiento hostelero a causa de la Covid-19, en la medida en que dicha indemnización estaba contemplada en las condiciones particulares de la póliza (en este caso concreto se estipuló una compensación de 200 euros diarios durante un plazo máximo de 30 días).

Es el caso de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 3 de Febrero de 2.021, la cual falla a favor de la entidad tomadora de la póliza y, ello pese a que la misma, tan sólo incluía una cobertura para la “pérdida de beneficios” y para la “paralización de la actividad”, no excluyéndose expresamente que la causa que motivaron las pérdidas y/o la paralización de la actividad, devinieran del riesgo de una eventual pandemia.

Esta Sentencia ha abierto la veda de futuras reclamaciones por parte de tomadores perjudicados por la catástrofe económica que se viene sucediendo en el sector hostelero, así como el comercio en general, de modo que, las compañías aseguradoras podrían tener que responder de dichas pérdidas en virtud de la cobertura de lucro cesante o, pérdida de beneficios, que conste inserta en las condiciones particulares de las pólizas suscritas.

El hecho significativo es que en Europa ya se venía haciendo uso de este mecanismo para preservar la actividad económica de establecimientos hosteleros, así como determinados comercios que han visto motivado el cierre de su actividad, con las nefastas consecuencias económicas que derivan de ello, a causa de la Covid-19, pero, en España, esta sentencia podría haber sentado un precedente muy significativo dado el panorama de crisis económica actual, acrecentada en este sector.

Y es que, hasta el momento de la Sentencia citada, las pólizas de negocio de las compañías aseguradoras, no habían respondido por las pérdidas económicas sufridas por los establecimientos que se han visto abocados al cierre de su actividad, a causa de la Covid-19.

La clave de la Sentencia se encuentra en la siguiente afirmación: “el asegurado ve interrumpido su negocio y mermados sus ingreso” motivo por el cual “nos hallamos ante una clara limitación de los derechos del asegurado en un contrato de adhesión por lo que, su validez y oponibilidad vendría condicionada al cumplimiento de los específicos requisitos, de aparecer destacadas de modo especial en la póliza”, todo ello pese a que la póliza suscrita no contemplaba el supuesto de pérdidas económicas causadas por una situación excepcional de pandemia.

¿Qué opina UNESPA (asociación empresarial que agrupa las entidades aseguradoras de España y representa al 96% del mercado español de seguros) acerca de esta decisión judicial?

No podemos olvidar que, en este caso, la pérdida de beneficios derivados de cierres de los negocios, ha venido motivada por las decisiones de la Autoridad Gubernamental, decretadas como consecuencia del estado de alarma ante la crisis sanitaria por la Covid19.

Parece que la situación actual también ha puesto a prueba al sector asegurador que, al menos en España, no disponía de una rama de coberturas público-privadas que pudiera responder en el caso de su contratación, de pérdidas asimilables a las que son objeto de este artículo, esto es, pérdidas que devienen de una situación de crisis sanitaria que, por decisión de la Autoridad Gubernamental (sector público) ha hecho imposible la continuación del ejercicio de la actividad productiva del negocio afectado y, que no conllevan daño material.

En búsqueda de soluciones de futuro se encuentra actualmente la patronal de las compañías aseguradoras a fin de analizar un posible esquema de coberturas público-privadas que puedan responder por este tipo de pérdidas económicas.

En resumidas cuentas, si bien es cierto que los tomadores de este tipo de pólizas de negocio deben ver amparada, al menos parcialmente, parte de las pérdidas sufridas por el desolador panorama económico actual, no es menos cierto que, de no disponer de unas mínimas garantías para las compañías aseguradoras por parte, tanto de las instituciones europeas, como gubernamentales de nuestro país, el perjuicio económico para este sector asegurador está también garantizado.

Escrito por: Amal Ezzeddine Aragón Abogada


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Objeto y principales novedades introducidas por la "LISTA"

Parece que por fin la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) verá la luz. El pasado martes, el Gobierno andaluz aprobó el proyecto de ley y lo remitió al Parlamento andaluz, siendo previsible que pueda salir adelante por los apoyos con que cuenta. Se puede acceder aquí al Proyecto de Ley.

La ley pretende simplificar, agilizar y aclarar la legislación urbanística y de ordenación del territorio, e integra y revisa la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA).

A continuación, os trasladamos las principales novedades que introduce el texto normativo:

- Integración normativa, sobre todo, de la LOTA, la LOUA y el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

- Clasificación del suelo: se establecen dos clases de suelo: (i) suelo rústico y (ii) suelo urbano, siguiéndose el criterio del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

- Planeamiento general: se establecen 3 instrumentos: (i) Plan General de Ordenación Municipal -define el modelo de ciudad a medio/largo plazo-; (ii) Plan de Ordenación Intermunicipal -para áreas a ordenar que estén integradas por terrenos de más de un municipio-; y (iii) Plan Básico de Ordenación Municipal -para municipios con una población inferior a 10.000 habitantes-.-

- Planeamiento de desarrollo: se introducen los siguientes instrumentos como novedad: (i) los Planes de Ordenación Urbana -que tienen por objeto establecer la ordenación detallada del suelo urbano-, (ii) los Estudios de Ordenación -para la renovación y mejora de suelos urbanos que no estuviera prevista en el planeamiento general-.

- Procedimiento de aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística: (i) competencia exclusiva del municipio, (ii) plazo: 3 años -desde la aprobación inicial y suspendiéndose el plazo cuando se soliciten informes preceptivos- en caso de procedimientos iniciados de oficio y, 3 meses en caso de iniciativa privada.

- Ejecución/Gestión: apuesta por la colaboración público-privada. Libertad de empresa, pero tutela pública de la actividad, que exige que la iniciativa privada sea posible desde el punto de vista de la viabilidad técnica y financiera.

- Posibilidad de tramitar simultáneamente el instrumento de ordenación, reparcelación y urbanización.

- Edificación: apuesta por la declaración responsable y la comunicación previa, en sustitución de la autorización expresa.

- Disciplina: competencia autonómica para el restablecimiento de la legalidad e imposición de sanciones y reforzamiento de la disciplina territorial y urbanística autonómica mediante la creación de un Cuerpo de Subinspección que apoye al Cuerpo de Inspectores.

En definitiva, hay una clara apuesta por la agilidad y la practicidad, aunque habrá que ver si todas estas novedades vienen acompañadas de los oportunos medios técnicos, económicos y humanos para poder llevarlas a cabo.

La intención es buena desde luego, esperemos que la LISTA, además, sea también rápida.

 

Escrito por: Paloma Angulo Pozuelo y Pilar López Truyo

 


hipoteca

La cancelación de la carga hipotecaria por caducidad

La hipoteca, recordemos, es:

  • Un derecho real.
  • De carácter accesorio, sin sustantividad propia, sino nacido para garantizar el cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituye.
  • De constitución registral, existiendo una vinculación de su subsistencia con su inscripción en el Registro de la Propiedad, de tal forma que no se extingue, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona (artículo 76 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, la hipoteca, en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada, ha de seguir la suerte de la propia obligación principal, de tal manera que, si se procediera al pago de la obligación garantizada, la hipoteca perdería su razón de ser.

Sin embargo, aun cuando se pudiera considerar extinguida la hipoteca al haberse extinguido, por pago, la obligación garantizada, ello no significa que la hipoteca se haya cancelado; extinción y cancelación no son lo mismo.

A pesar de la extinción de la obligación principal, dicha extinción sólo operará inter partes, permaneciendo “viva” frente a terceros, en tanto en cuanto no se cancele en el Registro de la Propiedad.

El propio artículo 179 del Reglamento Hipotecario dispone que Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria”.

La extinción de la hipoteca -por pago de la obligación principal, por ejemplo-, es requisito sine qua non y posibilita la cancelación, pero la misma no ocurre per se, ni se produce automáticamente, sino que hay que provocarla. En este sentido, el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria ya apunta que “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, de la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: (…) Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”.

En caso de extinción nace, pues, la legitimidad -luego veremos para quién- para instar la cancelación de la inscripción de la hipoteca, pero ¿cómo puede cancelarse efectivamente una hipoteca?

Ello dependerá, básicamente, de si contamos con el consentimiento para cancelarla del acreedor o no.

Tal y como veremos a continuación, lo habitual es que la cancelación traiga causa en el cumplimiento o pago de la obligación garantizada y contemos con el consentimiento del acreedor, en cuyo caso bastará con que éste otorgue (y se inscriba) escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.

Pero no siempre es posible contar con dicho consentimiento. Para esos casos, la ley prevé la posibilidad de incoar el oportuno procedimiento judicial, siendo posible la cancelación también por mandamiento judicial.

Por último, también es posible la cancelación por caducidad, mediante la presentación de instancia privada, cuando haya transcurrido el plazo establecido.

Apuntados todos los extremos anteriores, veamos pues el caso más habitual de cancelación de una hipoteca -esto es, cuando se paga el crédito garantizado-, y las formalidades a las que hay que dar cumplimiento para poder llevarla a efecto.

¿Cómo se cancela normalmente una hipoteca? La cancelación con consentimiento del acreedor

El préstamo hipotecario se otorga en escritura pública, siendo la inscripción en el Registro de la Propiedad constitutiva. En dicha escritura lo habitual es que se prevea el plazo de amortización y, si transcurrido éste, se ha pagado la obligación garantizada, procederá la cancelación de la hipoteca.

Sin embargo, acontecido el pago, el Registrador de la Propiedad no puede cancelar de oficio la hipoteca, ni tampoco podrá hacerlo con una mera instancia presentada por el prestatario manifestando, e incluso acreditando -con el llamado “certificado de deuda cero”-, el cumplimiento de sus obligaciones, sino que deberá presentarse la oportuna escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario para lograr la efectiva cancelación.

Y ello en virtud del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino (…) por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”. En ese mismo sentido, el artículo 179 del Reglamente Hipotecario al que antes nos hemos referido.

Ahí tenemos pues el modo habitual de cancelar una hipoteca, mediante escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario otorgada por la entidad prestamista donde preste su consentimiento para la cancelación.

No es suficiente para instar la cancelación el llamado “certificado de deuda cero”, que las entidades bancarias deben expedir y sin coste alguno -y ello en base a los criterios de buenas prácticas bancarias-, que tiene efectos inter partes, sirviendo para acreditar el pago y extinción de la deuda, y que suele además ser habitual incorporar en la escritura de cancelación -si bien tampoco es requisito imprescindible para su otorgamiento, sino más bien un requisito de control interno habitual de las entidades bancarias prestamistas-.

Para lograr la cancelación es necesario, por tanto, el otorgamiento de la escritura de cancelación, no debiendo cobrar la entidad bancaria ninguna comisión por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría. Sólo procederá que la entidad bancaria cobre las comisiones y gastos correspondientes a la tramitación notarial y registral de la cancelación, en caso de que sea ella la que realice dichos trámites.

¿Qué ocurre cuando no es posible otorgar escritura de cancelación para cancelar la hipoteca? La cancelación sin consentimiento del acreedor

Sin perjuicio del procedimiento habitual para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad vía escritura de cancelación, hay ocasiones en las que, por circunstancias -porque la entidad bancaria o Caja con la que en su día se formalizó el préstamo hipotecario se haya disuelto, por ejemplo, o no seamos capaces de localizarla-, no es posible obtener dicha escritura de cancelación, ¿significa eso que no podremos cancelar la carga hipotecaria inscrita? La respuesta es no. Para el caso de que no sea posible contar con el consentimiento del acreedor, ya resuelven los artículos 82.1 de la Ley Hipotecaria y el 179 del Reglamento Hipotecario que la inscripción de la hipoteca también se podrá cancelar por sentencia.

No obstante, recordemos que la cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria. Sin embargo, cierto es que, en tanto en cuanto no se cancele la hipoteca, hay una apariencia de que la deuda sigue existiendo y la cancelación de la hipoteca es la manera de acreditar, frente a terceros que ésta ya está pagada.

Por tanto, poniendo en confluencia todo lo anterior, podemos concluir lo siguiente:

  1. Si la hipoteca se ha extinguido por pago de la obligación garantizada, para su cancelación registral se necesita, como hemos visto, el consentimiento del acreedor, formalizado en escritura pública (artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario).

Esta escritura de cancelación podrá ser otorgada, no sólo por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, sino también por sus causahabientes o representantes legítimos.

  1. No obstante, cuando nos encontremos ante la extinción por pago y procediere el consentimiento del acreedor, pero el otorgamiento de la escritura de cancelación no sea posible, porque se niegue a prestarlo o porque no sea posible localizarlo, por ejemplo, puede conseguirse, como indica el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante sentencia firme, obtenida en juicio declarativo ordinario.

En este sentido, el artículo 174 de la Ley Hipotecaria insiste en la necesidad de que la resolución judicial “sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo”.

Al margen del procedimiento general de cancelación de préstamo hipotecario mediante el otorgamiento de escritura pública por parte del acreedor hipotecario, o de la sentencia judicial firme cuando no es posible la obtención de dicha escritura, la Ley Hipotecaria prevé otros supuestos que permiten la cancelación mediante mera instancia privada. Estamos hablando de la cancelación por caducidad.

¿Cabe la cancelación por el mero transcurso del tiempo? La cancelación por caducidad

El artículo 82 de la Ley Hipotecaria prevé en su párrafo 5º, un supuesto de caducidad legal “cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”

La hipoteca, recordemos, es:

  • Un derecho real.
  • De carácter accesorio, sin sustantividad propia, sino nacido para garantizar el cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituye.
  • De constitución registral, existiendo una vinculación de su subsistencia con su inscripción en el Registro de la Propiedad, de tal forma que no se extingue, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona (artículo 76 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, la hipoteca, en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada, ha de seguir la suerte de la propia obligación principal, de tal manera que, si se procediera al pago de la obligación garantizada, la hipoteca perdería su razón de ser.

Sin embargo, aun cuando se pudiera considerar extinguida la hipoteca al haberse extinguido, por pago, la obligación garantizada, ello no significa que la hipoteca se haya cancelado; extinción y cancelación no son lo mismo.

A pesar de la extinción de la obligación principal, dicha extinción sólo operará inter partes, permaneciendo “viva” frente a terceros, en tanto en cuanto no se cancele en el Registro de la Propiedad.

El propio artículo 179 del Reglamento Hipotecario dispone que Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria”.

La extinción de la hipoteca -por pago de la obligación principal, por ejemplo-, es requisito sine qua non y posibilita la cancelación, pero la misma no ocurre per se, ni se produce automáticamente, sino que hay que provocarla. En este sentido, el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria ya apunta que “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, de la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: (…) Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”.

En caso de extinción nace, pues, la legitimidad -luego veremos para quién- para instar la cancelación de la inscripción de la hipoteca, pero ¿cómo puede cancelarse efectivamente una hipoteca?

Ello dependerá, básicamente, de si contamos con el consentimiento para cancelarla del acreedor o no.

Tal y como veremos a continuación, lo habitual es que la cancelación traiga causa en el cumplimiento o pago de la obligación garantizada y contemos con el consentimiento del acreedor, en cuyo caso bastará con que éste otorgue (y se inscriba) escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.

Pero no siempre es posible contar con dicho consentimiento. Para esos casos, la ley prevé la posibilidad de incoar el oportuno procedimiento judicial, siendo posible la cancelación también por mandamiento judicial.

Por último, también es posible la cancelación por caducidad, mediante la presentación de instancia privada, cuando haya transcurrido el plazo establecido.

Apuntados todos los extremos anteriores, veamos pues el caso más habitual de cancelación de una hipoteca -esto es, cuando se paga el crédito garantizado-, y las formalidades a las que hay que dar cumplimiento para poder llevarla a efecto.

¿Cómo se cancela normalmente una hipoteca? La cancelación con consentimiento del acreedor

El préstamo hipotecario se otorga en escritura pública, siendo la inscripción en el Registro de la Propiedad constitutiva. En dicha escritura lo habitual es que se prevea el plazo de amortización y, si transcurrido éste, se ha pagado la obligación garantizada, procederá la cancelación de la hipoteca.

Sin embargo, acontecido el pago, el Registrador de la Propiedad no puede cancelar de oficio la hipoteca, ni tampoco podrá hacerlo con una mera instancia presentada por el prestatario manifestando, e incluso acreditando -con el llamado “certificado de deuda cero”-, el cumplimiento de sus obligaciones, sino que deberá presentarse la oportuna escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario para lograr la efectiva cancelación.

Y ello en virtud del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino (…) por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”. En ese mismo sentido, el artículo 179 del Reglamente Hipotecario al que antes nos hemos referido.

Ahí tenemos pues el modo habitual de cancelar una hipoteca, mediante escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario otorgada por la entidad prestamista donde preste su consentimiento para la cancelación.

No es suficiente para instar la cancelación el llamado “certificado de deuda cero”, que las entidades bancarias deben expedir y sin coste alguno -y ello en base a los criterios de buenas prácticas bancarias-, que tiene efectos inter partes, sirviendo para acreditar el pago y extinción de la deuda, y que suele además ser habitual incorporar en la escritura de cancelación -si bien tampoco es requisito imprescindible para su otorgamiento, sino más bien un requisito de control interno habitual de las entidades bancarias prestamistas-.

Para lograr la cancelación es necesario, por tanto, el otorgamiento de la escritura de cancelación, no debiendo cobrar la entidad bancaria ninguna comisión por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría. Sólo procederá que la entidad bancaria cobre las comisiones y gastos correspondientes a la tramitación notarial y registral de la cancelación, en caso de que sea ella la que realice dichos trámites.

¿Qué ocurre cuando no es posible otorgar escritura de cancelación para cancelar la hipoteca? La cancelación sin consentimiento del acreedor

Sin perjuicio del procedimiento habitual para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad vía escritura de cancelación, hay ocasiones en las que, por circunstancias -porque la entidad bancaria o Caja con la que en su día se formalizó el préstamo hipotecario se haya disuelto, por ejemplo, o no seamos capaces de localizarla-, no es posible obtener dicha escritura de cancelación, ¿significa eso que no podremos cancelar la carga hipotecaria inscrita? La respuesta es no. Para el caso de que no sea posible contar con el consentimiento del acreedor, ya resuelven los artículos 82.1 de la Ley Hipotecaria y el 179 del Reglamento Hipotecario que la inscripción de la hipoteca también se podrá cancelar por sentencia.

No obstante, recordemos que la cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria. Sin embargo, cierto es que, en tanto en cuanto no se cancele la hipoteca, hay una apariencia de que la deuda sigue existiendo y la cancelación de la hipoteca es la manera de acreditar, frente a terceros que ésta ya está pagada.

Por tanto, poniendo en confluencia todo lo anterior, podemos concluir lo siguiente:

  1. Si la hipoteca se ha extinguido por pago de la obligación garantizada, para su cancelación registral se necesita, como hemos visto, el consentimiento del acreedor, formalizado en escritura pública (artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 del Reglamento Hipotecario).

Esta escritura de cancelación podrá ser otorgada, no sólo por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, sino también por sus causahabientes o representantes legítimos.

  1. No obstante, cuando nos encontremos ante la extinción por pago y procediere el consentimiento del acreedor, pero el otorgamiento de la escritura de cancelación no sea posible, porque se niegue a prestarlo o porque no sea posible localizarlo, por ejemplo, puede conseguirse, como indica el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, mediante sentencia firme, obtenida en juicio declarativo ordinario.

En este sentido, el artículo 174 de la Ley Hipotecaria insiste en la necesidad de que la resolución judicial “sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo”.

Al margen del procedimiento general de cancelación de préstamo hipotecario mediante el otorgamiento de escritura pública por parte del acreedor hipotecario, o de la sentencia judicial firme cuando no es posible la obtención de dicha escritura, la Ley Hipotecaria prevé otros supuestos que permiten la cancelación mediante mera instancia privada. Estamos hablando de la cancelación por caducidad.

¿Cabe la cancelación por el mero transcurso del tiempo? La cancelación por caducidad

El artículo 82 de la Ley Hipotecaria prevé en su párrafo 5º, un supuesto de caducidad legal “cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”

Por tanto, teniendo en cuenta que la legislación civil aplicable, a la que se remite el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, establece un plazo de prescripción de la acción hipotecaria de 20 años (artículo 1964 del Código Civil y, en consonancia, el 128 de la Ley Hipotecaria), y teniendo en cuenta asimismo que hay que adicionar un año más en virtud de la última mención del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, podemos concluir de la confluencia se sendos artículos que podrá solicitarse la cancelación por caducidad eartículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, trascurridos 21 años desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada con la hipoteca.

Dicha cancelación podrá instarse a solicitud del titular registral, si bien habrá que acreditar la autenticidad de la firma, por cualquier medio admitido en derecho (firma legitimada ante Notario, ratificación ante el Registrador de la Propiedad, etc.). No podemos olvidar, no obstante, que aunque la cancelación por caducidad se rige por el principio de rogación, ésta se entenderá solicitada tácitamente al pedirse certificación de cargas o practicarse cualquier asunto relativo a la finca o derecho afectado, conforme establece el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario.

Además, el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, también prevé, en su regla octava, la posibilidad de cancelar una hipoteca y otros derechos, por caducidad.

En concreto establece: “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”.

Ambos artículos, el 82.5 y el 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria, conviven y, a pesar de tener una redacción ligeramente similar y de prever, los dos, supuestos de cancelación por caducidad, tienen notables diferencias; veamos:

  • el artículo 82.5 es bastante más restrictivo, limita la legitimación para pedir la cancelación por caducidad al “titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada”, sin embargo, el artículo 210.1.8ª permite instar la cancelación a “cualquier interesado”.
  • el artículo 82.5 se fundamenta en la prescripción y se remite al plazo establecido en la legislación civil vigente, el artículo 210.1.8ª, por el contrario, establece un plazo propio, estando el dies a quo definido registralmente (veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”).
  • el artículo 82.5 presupone la constancia en el Registro de la Propiedad del plazo de cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca y el 210.1.8ª justo lo contrario, presupone que la fecha de vencimiento de la obligación no consta en el Registro.

Por tanto, podemos concluir, grosso modo, que acudiremos a la cancelación por caducidad del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria cuando conste en el Registro de la Propiedad la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, y a la cancelación por caducidad del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria cuando no conste dicha fecha en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, procederá la cancelación de la inscripción de la hipoteca:

  • Mediando consentimiento del acreedor, mediante escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.
  • Por declaración judicial.
  • Por el mero transcurso del plazo establecido en la ley, por caducidad, a instancia de parte.

Publicado en Economist & Jurist

ACODE ABOGADOS. Derecho Mercantil y Deportivo.

 


Renta garantizada de alquiler: ¿qué es en realidad? Luces y sombras

“Vivir de las rentas” no siempre es fácil y tiene sus inconvenientes”

Vivir de las rentas, expresión que a muchos nos gustaría formara parte de nuestro argot cotidiano, de nuestro modo de vida; contar con una fuente de ingresos recurrentes, aparentemente fácil, con supuesto poco esfuerzo, al alcance de pocos. Pero no es oro todo lo que reluce, y “vivir de las rentas” no siempre es fácil y tiene sus inconvenientes. En un país en el que la ralentización de la Justicia es el pan nuestro de cada día, no siempre es fácil ejercer de supuesto privilegiado.

Cuando un propietario alquila un inmueble, se enfrenta al enorme reto de encontrar al inquilino perfecto o, si no es perfecto, al menos que cumpla con su obligación de pagar la renta con puntualidad. A pesar de las cautelas que el arrendador pueda tomar, no siempre se tiene esa “suerte” de dar con un inquilino cumplidor y, al final, el arrendador que esperaba ilusamente poder “vivir de las rentas”, al menos el tiempo que durara el contrato, se encuentra, no sólo sin percibir esos ingresos, sino, por el contrario, teniendo que hacer frente a los gastos acordados, que pueden ir desde el IBI hasta los gastos de comunidad, e incluso los suministros.

En esta situación a veces a uno el cuerpo le pide llamar a una de esas empresas “especializadas” que pone a tu disposición, por un módico precio, un par de tipos que parecen salidos de Pressing Catch para invitar “amigablemente” al inquilino a abandonar el inmueble y, con ello, al menos, recuperar la posesión del inmueble, porque acudir a la vía judicial para lograr la resolución del contrato, el abono de las rentas adeudadas y el efectivo desalojo de los inquilinos se antoja una tarea ardua y, cuando menos, lenta.

Acudir a la vía judicial para lograr la resolución del contrato se antoja una tarea ardua y, cuando menos, lenta

A la vista de todos estos indeseables futuribles, es por lo que ha nacido la necesidad de buscar, de alguna forma, garantizar el pago de estas rentas, y son cada vez más los potenciales arrendadores que buscan soluciones que priman seguridad sobre rentabilidad, y ahí es donde nace la renta garantizada, término que cada vez nos resulta más familiar, y que pretende, como su nombre indica, garantizar al propietario el cobro de las rentas que traen causa en el contrato de arrendamiento, protegerlo frente al impago por parte del inquilino.

Pero ¿qué es en realidad la renta garantizada?

Son varias las empresas que, ante la ineficacia de la Justicia, incapaz de poder ofrecer una solución ágil y rápida, y la necesidad de los arrendadores de contar con cierta seguridad en el marco del alquiler de su inmueble, ya ofrecen, entre sus servicios, el de protegerlo frente al impago del inquilino. Pero hay que tener cuidado a la hora de elegir porque la renta garantizada no siempre está garantizada.

Hay empresas que pueden estar utilizando el término “renta garantizada” como reclamo publicitario, sin que ello signifique necesariamente que realmente ofrezca, entre sus servicios, el de garantizar el pago de la renta en caso de impago.

No todas las empresas que ofrecen este paquete de servicios, incluyen realmente el de garantizar el cobro de las rentas en caso de impago por parte del inquilino

Muchas de estas empresas que supuestamente garantizan el cobro de las rentas de alquiler, lo que en realidad ofrecen es un paquete de servicios ­­­encaminados a la gestión integral del alquiler. Estos servicios pueden incluir, desde gestionar la firma del contrato y el depósito de la fianza, ocuparse de la relación con el inquilino o encargarse del cobro de la renta y la gestión de los suministros, hasta el asesoramiento jurídico y defensa judicial en caso de impago. Pero no todas las empresas que ofrecen este paquete de servicios, incluyen realmente el de garantizar el cobro de las rentas en caso de impago por parte del inquilino -a pesar de usar estos términos en su publicidad- y, de las que lo ofrecen, pues, como siempre, habrá que leer muy bien la letra pequeña, analizar cuántas mensualidades de renta aseguran en caso de impago, en qué circunstancias, el coste, y las garantías con que cuentan que respalden esa cobertura que ofrecen.

Pero es que, además de este primer escollo, nos encontramos un segundo -y no por ello menos importante- inconveniente, que es la importante disminución de la rentabilidad que contratar estos servicios conlleva, que no es baladí.

Hay que tener en cuenta, no sólo el precio que la empresa se cobre por estos servicios -que puede estar oscilando entre el 3% al 6% del importe de la renta, dependiendo de los servicios que se contraten-, sino que, normalmente, estas empresas proponen al propietario bajar la renta para así, conseguir más potenciales inquilinos y, por ende, un abanico más amplio donde elegir, pudiendo optar por el que tenga, al menos aparentemente, una mayor solvencia y, al final, todo ello, supone una disminución importante de la rentabilidad.

A la vista de todo ello, en búsqueda de esa “tranquilidad”, quizás pueda resultar bastante más interesante contratar directamente un buen seguro de impago de rentas, pues ya son muchas las compañías aseguradoras que trabajan específicamente este tipo de seguro. Cierto es que será el propio propietario el que tendrá que ocuparse directamente de toda la gestión del alquiler pero, si lo que se pretende exclusivamente es tener una garantía en el cobro de las rentas en caso de impago, la rentabilidad de la operación se ve mucho menos mermada si se contrata directamente un seguro de impago de rentas, en vez de acudir a una de esas empresas “especializadas”.

Quizás pueda resultar bastante más interesante contratar directamente un buen seguro de impago de rentas

Por tanto, elegir entre acudir a una empresa que se ocupe de la gestión integral del alquiler con el servicio adicional de garantizar el cobro de la renta en caso de impago, o contratar directamente este tipo de seguro, dependerá, en gran medida, de si el propietario prefiere gestionar directamente el alquiler y todo lo que ello conlleva o, por el contrario, prefiere que un tercero se ocupe de esta, a veces tediosa, tarea.

La OCU realizó recientemente un estudio sobre estas empresas que “garantizan” la renta del alquiler, concluyendo que la “tranquilidad” en el alquiler tiene un coste demasiado elevado y el propietario no siempre tiene una mejor garantía de la que obtiene si, bien informado, contrata por su cuenta un seguro de impago de rentas. Para ello, compararon tres empresas que anuncian seguridad en el cobro de las rentas para el arrendador y, tras repasar las condiciones ofrecidas, tanto desde el punto de vista económico como de las garantías que ofrecen al arrendador, concluyeron que la empresa con mejores prestaciones -con 11 meses de renta asegurada e incluyendo los gastos por actos vandálicos-, podía llegar a tener un coste adicional de un 2,75% de la renta, en comparación con la opción de que sea el propio arrendador el que se encargue del alquiler y contrate un buen seguro de impago de rentas.

Al final, la últimamente famosa “renta garantizada” no es que sea ninguna revolución, lo que viene a ser en realidad, en la mayoría de los casos, es otro contrato de seguro

De cualquier forma, al final, la últimamente famosa “renta garantizada” no es que sea ninguna revolución, lo que viene a ser en realidad, en la mayoría de los casos, es otro contrato de seguro. No hay regulación jurídica al respecto, más allá de la Ley de Contrato de Seguro, y habrá que hacer, como siempre, el conveniente estudio de mercado de las compañías aseguradoras que ofrecen este tipo de producto, leyendo bien no sólo las condiciones particulares sino, sobre todo, las generales.

No podemos perder de vista tampoco que la compañía aseguradora hace un minucioso estudio sobre la solvencia del inquilino por lo que, si finalmente la compañía accede a la formalización de dicho seguro, es que el inquilino es solvente y, por ende, la probabilidad de impago de la renta es bastante baja, lo que supone que el propietario acaba incurriendo en el gasto de la prima del seguro en un caso en que la probabilidad de que aconteciera el siniestro es poca o nula.

La mayoría de los propietarios siguen buscando una balanza entre rentabilidad y garantía en el cobro de la renta

Por lo tanto, al final, en la mayoría de los casos, y a pesar de la aparente novedad que ha podido suponer la “renta garantizada”, la mayoría de los propietarios siguen buscando una balanza entre rentabilidad y garantía en el cobro de la renta y acaban haciendo uso de las herramientas clásicas de las que siempre se ha dispuesto para “auto garantizarte” el cobro de la renta, cuales han sido (i) el estudio que el propio propietario puede hacer sobre la solvencia del potencial arrendatario, (ii) un aval bancario, y/o (iii) un fiador solidario.

Y es que, aunque cualquier novedad encaminada a aportar soluciones a un problema recurrente como éste suele ser bien recibida, hay cosas que siempre funcionan.

Publicado en Economist & Jurist

ACODE ABOGADOS. Derecho Mercantil y Deportivo.